地铁给城市带来了什么，未来辐射徐州这几个板块

1截至目前，徐州地铁单日最高客流超15万人次。随着9月28日徐州地铁一号线正式开通运营，徐州成为江苏省内第5个拥有城市轨道交通的城市，也成为淮海经济区第一个、苏北第一个通地铁的城市。与此同时，江苏已经拥有南京、苏州、无锡、常州、徐州五个通地铁的城市，超越广东成为内地拥有地铁城市最多的省份。南通和镇江地铁目前正在建设中，扬州、泰州、淮安、盐城、宿迁以及连云港地铁在规划当中，未来江苏预计拥有131条以上的轨道交通线路。

再看运营里程的数据，江苏仅次于北京排全国第四。

广东	800.53km	广州	465.24km
深圳	285.03km
佛山	21.46km
东莞	37.8km
上海	705.33km
北京	628km
江苏	610.26km	南京	377.54km
苏州	120.53km
无锡	56.16km
常州	34.06km
徐州	21.97km

目前，中国已经有40个城市开通了地铁，包括22个省会城市，由于经济、地形、申报标准等原因，尚有银川、太原、海口、西宁、呼和浩特和拉萨6个省会未开通地铁。2018年申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入标准调整到了300亿元，地区生产总值提升到3000亿元，人口要求为300万。
我们都知道地铁属于公共交通，和公交系统一样是民生工程，几乎所有城市的地铁都是亏损的，只有南京是中国大陆地区轨道交通唯一曾经盈利的城市。所以对地方政府的财力是很大考验。除了财力要求，修地铁还要考察一个城市的地形地貌、城市规模、修建周期等因素。2南京商品住宅市场在地铁陆续开通的过程中，经历了一些变化。

2004年，南京商品住宅供应面积440.59万方，供应套数37574套。

2008年，南京商品住宅成交面积486.77万方，成交金额309.72亿。

1999年4月，国家批准南京地铁正式立项。

2005年5月，南京首条地铁线路正式通车，成为大陆第六个开通地铁的城市。同年南京商品住宅供应面积达到851.57万方。

2010年，南京地铁二号线正式运营，同年成交均价10858元/㎡。

2015年，三号线运营；2016年成交金额2856.26亿；2017年初，四号线运营。

2009年，南京住宅市场成交面积1205.24万方，成交额883.91亿。

2012年，供应面积739.39万方；2013年，供应面积1055.74万方；成交额1193.47亿。2014年，十号线、S1号线运营。

市场数据来源：CRIC1999年江苏省人均年薪为9171元，人均月薪约764元。那年，南京的房价均价是1500元/㎡。2005年，南京地铁一号线正式通车，当年商品住宅供应面积环比上涨93.28%，2006年成交面积过千万。2009年商品住宅成交量突增，成交面积再次突破千万，环比上涨147.6%，2010年，南京地铁二号线正式运营，同年成交均价突破万元。
2013年，成交额突破千亿，2016年，成交额直逼三千亿，至此南京1、2、3、10、s1号线均已开通。对比南京的邻居省会合肥。

2012年，合肥地铁一号线二期工程批复，同年商品住宅市场供应面积970.41万方，成交金535.21亿。

2009年，合肥商品住宅市场成交均价4405元/㎡。2010年，合肥地铁正式获批，同年合肥商品住宅市场成交均价6127元/㎡。

2013年，合肥地铁二号线获批，同年住宅市场供应面积1319.52万方，成交金914.89亿。

2014年，合肥地铁3、4、5号线获批；2015年，合肥住宅市场成交均价7922元/㎡，成交额922.97亿。

2016年，合肥地铁一号线正式运营。同年商品住宅成交均价10757元/㎡，成交额1155.77亿。

市场数据来源：CRIC
2010年合肥地铁获批后，商品住宅成交均价环比上涨39.09%；2013年，合肥地铁二号线获批，商品住宅供应面积破千万，环比上涨35.98%，成交金额环比上涨70.94%。2016年，地铁一号线运营后，合肥商品住宅成交均价过万，与地铁批复前2009年成交均价4405元/㎡相比上涨144.2%。影响一个城市房地产发展的因素有很多且很复杂，通过上述对比来看，地铁会对城市房地产发展产生一定影响，但是由于城市本身发展程度不同，体量不同等原因，地铁所带来的影响也是具有差异的。3除了一二线城市，还有无锡、常州、徐州、佛山、合肥、大连、福州、厦门、哈尔滨、济南、长春、温州、南宁、石家庄、贵阳、南昌、兰州、乌鲁木齐等18个三四线城市已拥有地铁。徐州目前运营里程数最短，9月徐州日均客运量仅高于乌鲁木齐和温州。但是从2013年徐州地铁正式获批开始，徐州住宅市场热度持续上升，尤其是受城市规划和地铁走向影响，东区市场十分火热。

从地铁获批当年商品住宅市场数据来看，徐州地铁获批后，成交均价上涨9.77%。

	供应面积	成交面积	成交均价
2012	318.44	272.44	6735
2013	461.22	389.97	7393

面积：万方  成交均价：元/㎡

数据来源：CRIC

2016年，徐州地铁1号线、徐州地铁2号线及徐州地铁3号线一期工程全面开工建设后，徐州住宅市场迎来连续上涨。

当年成交均价上涨2.2%，2017年成交均价上涨28.52%，2018年成交均价突破万元，环比上涨15%。2018年库存去化周期由2015年的18.9个月降至5.5个月。

	供应面积	成交面积	成交均价	库存面积
2015	296.70	370.24	6872	583.35
2016	333.47	538.26	7022	390.66
2017	456.96	576.08	9025	326.99
2018	570.94	546.07	10378	250.84

面积：万方  成交均价：元/㎡  

数据来源：CRIC

观察2013-2018年徐州市东区市场情况可以发现，东区成交均价一路上涨，较地铁获批当年相比，2018年成交均价上涨57.94%。2015年库存去化周期12.7个月，2018年去化周期降至6.1个月。

	供应面积	成交面积	成交均价	库存面积
2013	218.19	194.8	7111
2014	253.62	158.21	6621
2015	113.65	161.21	6355	170.18
2016	113.98	223.45	6529	77.96
2017	178.42	226.91	8605	70.64
2018	97.76	103.33	11231	52.69

面积：万方  成交均价：元/㎡  

数据来源：CRIC

结合南京和合肥两市的对比分析来看，在第二条地铁开通后，对整个房地产带来的影响波动相对较大。所以，地铁能给徐州带来什么样的影响，还需要用更加长远的眼光去期待。

作为三线城市，徐州2017年户籍人口1039.42万人，常住人876.35万人，省内其他通地铁城市情况如下：

户籍人口

南京：680.67万人

苏州：691.07万人

无锡：493.05万人

常州：378.84万人

常住人口

南京：833.5万人

苏州：1068.36万人

无锡：655.3万人

常州471.73万人

可以看出，徐州户籍人口是省内第一，但也是省内通地铁的城市中唯一一个常住人口少于户籍人口的城市。地铁的建设需要考虑城市未来人口密度、城市规模和周边环境，同时地铁建设也是为了能在这些方面对城市发展带来更多有利影响。
首先就是缓解城市交通压力，将城市轨道交通建于地底，避免与地面交通的交叉重叠，减少相互干扰，还可以节省地面空间。第二，减少污染，节约能源。地铁的速度快，运量大，是不少上班族的首选出行方式，这样一来既减少了开车带来的能源消耗问题也缓解了尾气排放的问题。第三，产生经济效益。地铁一响，黄金万两。地铁的建设必定能带动沿线商业和房地产的发展，增加就业率，好的城市环境和交通环境有利于外来人口的流入和本地居民的留驻，人多了，消费能力自然也会上涨，随之会拉动房价的上涨，刺激经济发展。仅从人口上来看，徐州未来面对的是千万级流量，作为淮海经济区中心城市徐州必定会吸附更多周边城市的人口，仅靠公交系统是远远不能满足交通需求的。
根据 《2011北京市交通发展年度报告》统计显示，每年交通拥堵让北京市年损失1056亿元，相当于北京GDP的7.5%，由此可见交通对于城市发展的重要意义。而2011年的北京已经有14条线路开通运营，那么未来徐州在11条规划地铁开通运营后，也许会带来新的经济增长极。图源自：轻地铁
未来徐州规划地铁的陆续开通，对徐州整个房地产市场的影响和今天相比会有一些变化，尤其对于高铁板块、大龙湖板块、东湖新城板块、中心区板块、北京路板块等位于地铁交汇处的局部板块产生相对较大的影响。
徐州东站站（高铁板块）：一、六、七号线市行政中心站（大龙湖板块）：二、六号线 紫金路站（大龙湖板块）：五、六号线城东商务区站（东湖新城板块）：二、七号线彭城广场站（中心区板块）：一、二号线玉泉河站（北京路板块）：三、六号线南三环路站（北京路板块）：三、四号线注：按照现有板块划分，规划站点所处位置或有偏差。这些板块更有可能集聚大量的人群，也就会吸引更多的商业等配套，衍生出一个个地铁生活中心。所以也有更高几率出现优质的TOD等项目，在不断加强轨道交通发展密度的同时，提升土地的利用率，充分发挥城市承载力，和高效、集约的增值效应。从南京和合肥的数据来看，地铁对于城市房地产的发展的确能够引起一些波动。但是，一个城市房地产发展的情况还要结合金融、政策、调控等内部和外部的作用，地铁能够带来的影响只是其中一个方面，也是无法忽略的一个方面。徐州未来在二号线、三号线乃至更多条线路开通后的市场情况值得期待。

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编辑：Fay
审核：MM推荐阅读环徐州|土地市场冷清 徐州成交激增徐州|限价盘开盘售罄 住宅成交突增
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